Cómo conseguir dinero con tu hipoteca

Aunque te parezca mentira es posible conseguir dinero con tu hipoteca, lo único que tienes que hacer es revisar algunos puntos que te vamos a detallar a continuación. Es algo a tu alcance y que todos deberíamos chequear, ya que muchas veces los bancos no «juegan limpio» y nos imponen cláusulas en nuestro préstamo hipotecario que son abusivas, con la esperanza de que no lo revisemos o no tengamos los conocimientos necesarios para detectarlas. Eso será parte del pasado una vez que apliques paso a paso lo que aquí te vamos a detallar.

1. Lo primero que deberás revisar para conseguir dinero con tu hipoteca son los Gastos de la Hipoteca

Cuando contratamos un préstamo hipotecario con el banco, este nos carga un importe por conceptos derivados de los gastos de dicha contratación, la ley ha dictaminado que no todos estos gastos deberán correr por nuestra cuenta, pero el banco, en la mayoría de las ocasiones, no nos da opción y nos pasa los cargos a los consumidores sin darnos la oportunidad de negociarlo.

Estos gastos se suelen denominar gastos de constitución de hipoteca o gastos hipotecarios y se dividen en Notario, Registro, Gestoría y Tasación de la vivienda, es importante aclarar que estos conceptos deben ser los correspondientes al préstamo hipotecario. No se podrán reclamar los gastos de Compraventa, estos deben ser asumidos por el usuario, para una mayor explicación acerca de este punto te invitamos a leer el punto 3 de nuestro artículo «10 Consejos imprescindibles a tener en cuenta antes de la firma de tu hipoteca» donde explica detalladamente la diferencia entre gastos del prestamos hipotecario y gastos de la compraventa. Pulsando aquí vas directamente al artículo

El dinero que puedes obtener si reclamas los gastos de la hipoteca podrá encontrarse entre los 1.000€ y los 15.000€ (dependiendo principalmente de la de la cantidad hipotecada, de la comunidad autónoma en la que estás y de las posibles subvenciones de las que has disfrutado)

Pasos para reclamar los gastos de la hipoteca:

1. 1. Revisar si me han cargado dichos gastos. Esto puede constar dentro del préstamo hipotecario en la cláusula denominada Gastos o Gastos a cargo de la parte prestataria (normalmente la cláusula donde aparece que los gastos los debes pagar tú es la cláusula QUINTA en la escritura de tu préstamo hipotecario).
  2. Localizar las facturas físicas de los gastos descritos antes:

1. 1. - La factura de Notario del Préstamo hipotecario, si no la tienes, puedes solicitar copia al notario que aparece en la escritura de tu préstamo hipotecario. Deberá llamarle y darle el número de protocolo de la escritura (un número en letra que aparece al comienzo de la escritura) y la fecha en la que se emitió esta. El notario tiene obligación de guardar las facturas de los últimos 5 años, así que si tu escritura fue emitida dentro de estos cinco años no habrá ningún problema, si fue anterior puede que no la tenga o que te cobre algo por recuperarla.
    - La factura de Registro de la Propiedad, si no la encuentras, puedes solicitar un duplicado en el registro de la propiedad. De la misma manera, el registro también debe guardar las facturas de los últimos cinco años.
    - La factura de la Gestoría por los servicios prestados por el Préstamo hipotecario, si no la tienes puedes solicitar duplicado en la gestoría que realizó los trámites correspondientes. En este caso también deben guardar las facturas durante 5 años.
    - La factura de la Tasación de la vivienda, si no la tienes puedes pedir copia a la empresa tasadora.

1. 1. 1. Envío de un burofax de reclamación de los Gastos Hipotecarios a tu entidad financiera, reclamando la eliminación de dicha cláusula adjuntando las facturas correspondientes. Ojo, ten en cuenta que solo deberás adjuntar las facturas correspondientes al préstamo hipotecario nunca las de la compraventa de la vivienda. Pinchando AQUÍ te adjuntamos un modelo que puedes utilizar incluyendo tus datos, para reclamar a tu banco o caja.
    2. El banco puede contestarte con las siguientes opciones:

1. 1. 1. - Que desestiman tu petición, es decir que no (esto sucede en la mayoría de los casos).
      - Que te devuelven el dinero, es muy raro que ofrezcan algo, pero si lo hacen siempre ofrecen una cantidad de dinero inferior a la cantidad que te corresponde ya que hay conceptos que siempre desestiman.

Para más información sobre la reclamación de los gastos hipotecarios y de conseguir dinero con tu hipoteca sin ningún coste pincha aquí.

2. Lo siguiente que deberías revisar para conseguir dinero con tu hipoteca es la Cláusula Suelo

La Cláusula Suelo, es un epígrafe que la mayoría de los bancos añaden a nuestros contratos de préstamo hipotecario, que bloquea la bajada de los intereses a pagar en nuestro préstamo a pesar de que el índice al que este referenciado (normalmente es el Euribor en los últimos 12 meses) disminuya, es decir, impide que las cuotas de nuestra hipoteca bajen por la disminución del tipo de interés.

Es una práctica totalmente injusta y mucho más en la actualidad, que las bajadas de Euribor han sido escandalosas, la única razón de imponerlas es que los bancos ganan muchísimo dinero con estas prácticas, aprovechándose de sus clientes, por eso el Tribunal Supremo la ha declarado cláusula abusiva en multitud de ocasiones y debes reclamarla. Estamos hablando de mucho dinero ya que no solo afecta a lo que pagas al mes, si no a todas las cuotas que has estado pagando desde el inicio del contrato de tu hipoteca. Es decir, si la quieres reclamar, podrás hacerlo por los dos conceptos y así, no solo te bajara la cuota mensual de tu hipoteca, si no que podrás reclamar por lo pagado anteriormente más los intereses y te lo devolverán.

Para tu reclamación de Suelo debes tener en cuenta una cosa muy importante, todo cliente considerado consumidor puede reclamar, es decir si te han aplicado un suelo en una hipoteca pedida para la compra de una casa, reforma de esta o un préstamo personal no vinculado a un negocio, estas en derecho de reclamar la eliminación de esta y la devolución de las cantidades pagadas de más. Hay dos casos especiales en los que también puedes reclamar:

1. 1. 1. 1. Puedes estar en el caso que ya hayas reclamado tu suelo y solo te lo hayan devuelto desde mayo de 2013, esto es porque la primera sentencia del Tribunal Supremo fue dictada en esa fecha, debes saber que puedes reclamar por lo que te deben desde el principio de tu hipoteca, debido a que ya existen múltiples sentencias que dicen que deben devolverlo desde el principio. Para ello lo único que tienes que hacer es inicializar otra reclamación por el periodo de tiempo que te queda por cobrar (desde la contratación de tu hipoteca hasta mayo de 2013).
      2. También puedes estar en el caso de que el banco te lo haya eliminado o reducido y para ello te haya obligado a firmar un documento diciendo que no vas a reclamar en un futuro, no importa, también puedes reclamar ya que hay numerosas sentencias que invalidan dichos documentos.
      - El ahorro que puedes alcanzar mes a mes en tu hipoteca estará aproximadamente en el rango de 150-800€/mes (dependiendo de la cantidad hipotecada, el suelo que tengas y del plazo de tiempo en el que te lo han aplicado)
      - El dinero que puedes ganar si reclamas se encuentra entre los 3.000€ y los 30.000€ (dependiendo de los mismos factores)

Pasos para eliminar la Cláusula Suelo:

1. 1. 1. 1. Revisar si tengo cláusula suelo en mi hipoteca. Este tipo mínimo suele estar en las cláusulas financieras de tu hipoteca, concretamente en el capítulo referente al tipo de interés aplicable en la hipoteca (normalmente es la cláusula TERCERA BIS en la escritura de tu préstamo hipotecario, pero a veces no aparece o no se ve tan claro, si no lo encuentras y sospechas que lo tienes porque la mensualidad no fluctúa, pide a alguien experto que te lo revise).
      2. Envío de un burofax de reclamación Cláusula Suelo a tu entidad financiera, reclamando la eliminación de dicha cláusula. Si pinchas AQUÍ encontrarás un modelo que puedes utilizar incluyendo tus datos para reclamar a tu banco o caja.
      3. El banco puede contestarte con las siguientes opciones:

1. 1. 1. 1. Que no, ellos te lo dicen más fino; «desestiman tu petición»
        
        Que te reduce la cláusula (pero no te la elimina), previa firma de un documento en el que renuncias a tu derecho a una reclamación posterior.
        
        Que sí, que te quitan la cláusula suelo pero no te devuelven ni un euro de lo que te deben. Además para hacer esto querrán que firmes un documento diciendo que no lo vas a reclamar después (como en el caso anterior).
        
        Que te eliminan la cláusula suelo y te devuelven el dinero, ¡ojo! Te ofrecerán una cantidad de dinero inferior a la cantidad que te corresponde. Para saber el dinero que te deben deberás calcularlo, es un cálculo complejo, es la diferencia entre el tipo anterior que te han cobrado y el que deberían haber aplicado (teniendo en cuenta el Euribor aplicado mes a mes), esto por el número de meses que lo han cargado.

Si no quieres complicarte más acepta última opción (nunca aceptes ninguna de las anteriores), pero lo mejor que puedes hacer es reclamar por el juzgado para que te devuelvan todo lo que te han quitado. Para eso necesitarás un abogado, si lo buscas asegurarte de que no te cobra nada. Actualmente hay abogados que te realizan la reclamación de manera Gratuita y le pasan su minuta al banco o caja una vez acabado el trámite.

Para más información sobre cómo reclamar la cláusula suelo y conseguir dinero con tu hipoteca sin ningún coste pincha aquí.

3. Lo siguiente que debes chequear para conseguir dinero con tu hipoteca es la Hipoteca Multidivisa

La hipoteca multidivisa es otra condición que aparece en tu préstamo hipotecario y que puede ser considerada abusiva, ya que según el Tribunal Supremo está considerada como instrumento bancario complejo y muchos bancos lo comercializaron sin explicar con claridad al usuario su complejidad real. Consiste en fijar tu préstamo sobre una moneda de referencia distinta al euro (siendo muy habitual contratar el yen japonés o el franco suizo) y un tipo de interés que suele ser el Libor, no el Euribor que es el que se contrata cuando utilizar el Euro como moneda de referencia. Este producto conlleva un gran riesgo, debido a las constantes fluctuaciones de las monedas y del tipo de interés citados anteriormente. Siendo muy habitual que, a pesar de que se lleve pagando la hipoteca durante largos periodos de tiempo, se deba al banco más de lo contratado inicialmente. Es una cláusula muy peligrosa que deberás eliminar de inmediato.

Lo que se solicita al reclamarla es volver al Euro como moneda y al Euribor como tipo, que se suele traducir en una disminución sustancial de la cuota a pagar al mes y que te devuelvan el dinero correspondiente a la diferencia de monedas desde la contratación de la hipoteca.

El dinero que puedes ganar reclamando la hipoteca multidivisa ascenderá a todo lo que no se ha podido amortizar debido a la multidivisa, esto puede ser desde 50.000 a 200.000 euros (dependerá de la cantidad de dinero solicitada en el préstamo)

Pasos para reclamar la hipoteca multidivisa

1. 1. 1. 1. Revisar si mi hipoteca es multidivisa. Esta información es fácil de detectar, ya que suele aparecer en el propio enunciado de la hipoteca de préstamo hipotecario. Se suele denominar “Escritura de préstamos hipotecario multimoneda/multidivisa” o en la cláusula de “Concesión, cuantía, finalidad del préstamo y divisa” que suele ser la cláusula PRIMERA, donde aparece el capital del crédito, este aparece escrito una moneda diferente a Euros (suele ser yenes o francos suizos).

1. 1. 1. 1. Si resulta que tenemos hipoteca multidivisa enviaremos un burofax de reclamación de Hipoteca multidivisa a la entidad financiera, reclamando la eliminación de dicha cláusula y la devolución del importe en Euros y con el Euribor como tipo de interés. En este enlace te adjuntamos un modelo que puedes utilizar incluyendo tus datos para reclamar a tu banco o caja.
        
        El banco puede contestarte con las siguientes opciones:
        
        Que «desestiman tu petición”, es decir que ni te anulan la cláusula ni te devuelven el importe. Esto pasa en más de un 97% de los casos.
        
        Que anulan la cláusula (pero no te devuelven el importe).
        
        Que anulan la cláusula y te devuelven el importe, pero no en Euros y con el Euribor como tipo de interés. Eso se reduce a que te van a dar muchísimo menos de lo que te deben.
        
        Nunca te darán la opción de eliminan la cláusula y devolverte todo el dinero en Euros y con el Euribor como tipo de interés a menos que reclames por el juzgado. Te aconsejamos que lo hagas, porque como ya has visto en el apartado de aproximación de dinero a ganar, estamos hablando de cantidades muy muy altas.

Queremos indicar que esta condición de la hipoteca es especialmente peligrosa (ya que como hemos mencionado antes puedes deber más dinero al banco del que contraste en inicio, a pesar de llevar varios años amortizando hipoteca y llegando a poder perder tu casa y seguir debiendo dinero al banco por no cubrir esta la deuda alcanzada con él), te recomendamos que acudas a un abogado especialista. Actualmente existen abogados que no cobran por este tipo de reclamaciones, ya que, como en los casos anteriores, cobran una vez ganado el caso ante el juzgado de los bancos o cajas que demandan.

Para más información sobre eliminar la hipoteca multidivisa y conseguir dinero con tu hipoteca sin ningún coste para ti, pincha aquí.

4.Continuamos revisando la Cláusula de Comisión de Apertura para conseguir dinero con tu hipoteca

La cláusula de Comisión de Apertura es el porcentaje que cobra el banco en la contratación de la hipoteca y que justifica por los gastos de gestión del préstamo hipotecario. Suele comprenderse entre el 0,5 y el 3% del importe solicitado al banco. Esta cláusula está considerada abusiva ya que no es ningún servicio específico solicitado por el usuario o aceptado expresamente por este.

· El dinero que puedes ganar reclamando la comisión de Apertura depende de la cantidad que hayamos solicitado para nuestra hipoteca, podría ascender desde 600€ a 12.000€ aproximadamente.

Pasos para reclamar la cláusula de apertura

1. 1. 1. 1. Revisar si mi hipoteca la tiene. Esta información es fácil de detectar, ya que suele aparecer en la cáusula 4º de la hipoteca, denominada “comisiones”. En un apartado de esta llamado “Comisión de Apertura”

1. 1. 1. 1. Si la tenemos deberemos enviar un burofax de reclamación a la entidad financiera, reclamando la eliminación de dicha cláusula y la devolución del importe abonado más los intereses que correspondan. Si presionas AQUÍ encontarás un modelo que puedes utilizar incluyendo tus datos para reclamar a tu banco o caja.

1. 1. 1. 1. El banco puede contestarte con las siguientes opciones:
        
        Que «desestiman tu petición”
        
        Que anulan la cláusula (pero no te devuelven el importe).
        
        Nunca te darán la opción de eliminan la cláusula y devolverte todo el dinero más los intereses que te deben. Te aconsejamos que lo reclames vía judicial, existen abogados que te llevarán el asunto sin coste para ti.

Para más información sobre reclamar la cláusula de apertura y conseguir dinero con tu hipoteca sin ningún coste para ti, pincha aquí.

5. Seguiremos revisando la Cláusula de Interés de Demora para poder conseguir dinero con tu hipoteca:

La cláusula de interés de demora se define como el porcentaje adicional que cargará el banco sobre las cuotas impagadas, también se aplicará si no se cumple con los plazos establecidos para el abono de la hipoteca.

Al contratar un préstamo tendemos a no hacerle mucho caso a esta cláusula porque tenemos en mente que nunca dejaremos de pagar, pero puede suceder que un mes nos retrasemos en un pago, es mucho más habitual de lo que pensamos y los bancos sacan mucho provecho de ello. Legalmente, para préstamos de una vivienda habitual, esta cláusula no podrá superar tres veces el interés legal del dinero existente en el momento de contratación del préstamo, es decir, tu tipo de interés de demora nunca podrá superar al triple del tipo de interés definido por el estado a fecha de contratación de tu hipoteca. Se ha dado el caso, que algunos bancos están aplicando un índice de interés de demora superior al 22%, lo que es totalmente abusivo. Esto no lo digo yo, lo confirma una sentencia del tribunal supremo que se ha dictado recientemente en el mes de junio. Es importante no confundir con los créditos no hipotecarios, es decir de consumo, en los cuales este índice no podrá superar el 2%.

Depende mucho de la demora que tengas acumulada, pero podría ascender hasta los 150.000€ aproximadamente.

Pasos para reclamar la cláusula de interés de demora:

1. 1. 1. 1. Lo primero, deberás buscar en tu préstamo hipotecario el apartado interés de demora, este suele estar en las cláusulas financieras sobre un epígrafe denominado interés de demora o interés moratorio (suele ser la cláusula SEXTA aunque puede variar de un banco a otro).

1. 1. 1. 1. Si dicho interés es superior a tres veces al valor legal del dinero en el momento en que lo revisas o en el momento en que te cargaron la cláusula por demora en tu pago (para eso deberás revisarlo en la siguiente tabla del Banco de España, pulsa aquí), entonces tienes una cláusula abusiva.

1. 1. 1. 1. Rellena el burofax correspondiente a la Cláusula de Interés de Demora que encontrarás a continuación. El envío ronda los 40€. Es caro pero es esencial que lo mandes de este modo para poder demostrar ante un juzgado la notificación, la fecha en la que lo mandaste y que ellos lo han recibido. Si no lo haces el banco no te hará caso y cuando reclames por lo legal eximirá responsabilidades alegando que no le ha sido notificado. Te adjuntamos en este enlace un formato para reclamar el interés de demora.

1. 1. 1. 1. Una vez que se lo notifiques y en la mayoría de los casos el banco reacciona bajando tu índice de interés de demora, asegúrate de que lo bajan lo suficiente, muchos bancos lo bajan pero no alcanzan la cifra legal, de ser así deberás reclamar legalmente con un abogado, esto no tiene por qué costarte nada, hay abogados que se lo cobran al banco y a ti no te cargan la minuta.

Si no quieres reclamarla tú, existen abogados que reclaman dicha cláusula de interés de demora sin ningún coste ya que se lo cargan al banco o caja. Infórmate aquí.

6.Por último, la Cláusula de resolución o vencimiento anticipado

Esta cláusula es la única que no te aportará dinero en metálico, pero debido a su gravedad consideramos fundamental que la revises. Esta cláusula es una de las más peligrosas que puedes encontrar en la hipoteca y la tienen todas las escrituras. Consiste en que si te retrasas en el pago de tres mensualidades de tu hipoteca, el banco tiene derecho a solicitarte una resolución anticipada de esta, es decir que te reclama ante el juzgado, no solo los tres meses que debes, si no toda la hipoteca que te queda por pagar más los intereses correspondientes. Como prácticamente nadie dispone de esa cantidad de dinero (si fuera así no habrías pedido un préstamo al banco), el banco ejecuta quedándose con tu casa y en la mayoría de las veces aún le debes dinero ya que tu casa no cubre los intereses que te reclama el banco. Esto es legal, el problema es que la mayoría de los bancos no aplican las mensualidades correctas* y lo pueden dejar incluso en solo una, es decir con que no pagues un mes pueden hacer lo descrito arriba. Esto es totalmente abusivo y debes eliminarlo de tu hipoteca.

* NOTA DE ACTUALIZACIÓN DEL ARTÍCULO (Marzo 2019): Anteriormente las mensualidades establecidas por la Ley eran tres, pero este plazo se ha alargado considerablemente con la nueva Ley hipotecaria 5/2019, de 15 de marzo de 2019, establece que cuando el préstamo se encuentre en su primera mitad de duración, el banco solo lo podrá comenzar el procedimiento judicial si el cliente impaga 12 cuotas o el 3% del importe del préstamo. En la segunda mitad de la duración del préstamo, las mensualidades impagadas para que el banco pueda reclamar en el Juzgado serán de 15 mensualidades o el 7% del importe del préstamo.

Como hemos dicho no hay cuantía de recuperación de dinero para el Vencimiento o la resolución anticipada, pero la importancia de eliminar esta cláusula es tener la tranquilidad de no perder tu casa por un único impago en las cuotas.

Pasos para reclamar la cláusula resolución anticipada:

1. 1. 1. 1. Lo primero, deberás buscar en tu préstamo hipotecario el apartado resolución anticipada o vencimiento anticipado (suele ir justo detrás de la cláusula de interés de demora y ser la cláusula SEXTA BIS o SEPTIMA aunque puede variar de un banco a otro).

1. 1. 1. 1. Si en dicho apartado aparece que puedes ejecutarla por un único impago y no hace referencia a los tres impagos que se dictan por ley, tienes esta cláusula abusiva.

1. 1. 1. 1. Rellena el burofax correspondiente a la Cláusula de Vencimiento anticipado que encontrarás a continuación. Como ya te hemos dicho el envío cuesta unos 40€. Aquí podrás encontrar un ejemplo de formato de reclamación.

1. 1. 1. 1. Una vez que se lo notifiques y en la mayoría de los casos el banco reaccionará modificando dicha cláusula pero si no lo hacen, deberás reclamar ante el juzgado con un abogado especialista, esto puede ser completamente Gratis para ti, hay abogados que no te cobran nada, y le pasan su minuta al banco o caja una vez ganado el caso.

Quiero aclarar que en todos los casos descritos anteriormente (gastos, Suelo, Multidivisa, Interés de demora y Vencimiento anticipado) si enviando el formulario de reclamación que os he facilitado (más la copia de las facturas en el caso de los gastos), el banco no os da una respuesta clara al respecto (si o no) y empieza a pediros más documento o a remitiros a que hagáis la reclamación al Banco de España, lo que está intentando es que al final os desesperéis por lo prolongado del proceso y no concederos lo que es vuestro derecho. En esos casos os recomiendo que acudáis a un despacho de abogados que os lleven el caso gratis, muchos bancos no hacen caso a los usuarios particulares pero reaccionan ante una entidad con más peso (es muy triste pero a veces pasa).

Si necesitas ayuda también puedes informarte más sobre nuestros servicios contra el IRPH

Como has podido comprobar se puede conseguir dinero con la hipoteca, y es muy importante que reclamemos todos aquellos conceptos que aparecen en nuestra hipoteca y que son abusivos. Esperamos haberte ayudado y que te haya resultado interesante y útil para tu caso particular. Para saber más acerca de las hipotecas, prestamos y tarjetas te recomendamos que leas nuestros artículos:

– La nueva Ley Hipotecaria 5/2019 del 5 de marzo de 2019

– Los peligros de la reunificación de deuda y cómo evitarlos

– Secretos de comprar a plazos que no quieren que sepas

– Préstamo rápido: Un Peligro para los consumidores

– Qué 6 cosas buscar en un abogado especialista en hipotecas

– La trampa de las Tarjetas Revolving

– ¿Merece la pena reclamar una tarjeta revolving?

– IRPH – Todo lo que necesitas saber

– 10 Consejos imprescindibles a tener en cuenta antes de la firma de tu hipoteca